近年来,随着房屋交易的日趋频繁,房产市场上的买卖纠纷不断,尤其在调控政策频繁出台的背景下,房产纠纷更如井喷般涌现。房产市场的交易存在着严重的信息不对称现象,比如购房者往往对房子不甚了解,对所需要的手续也不甚了解,如果没有相关约束,那么掌握信息相对少的一方将面临众多问题和纠纷。据调查显示,六成以上的购房者都曾遇到过房产纠纷。那么如何规避纠纷?本报请到了北京市京华律师事务所的孙涛和刘伟涛为我们一一解答。

  据刘伟涛律师介绍,在房屋买卖过程中经常出现的纠纷有以下几种:

  十大纠纷

  1.定金纠纷

  定金纠纷一直是房产纠纷中非常典型的代表。签订合同时定金必须以书面形式进行约定才有法律效力,在合同法中适用定金罚则:给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还定金。因此,对于定金的约定必须全面,尤其是对于定金退回的适用情况要进行明确约定。

  2.一房二卖纠纷

  所谓一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,又称房屋的二重买卖。一房二卖是经常遇到的房产纠纷。规避一房二卖的出现,要从以下几个方面进行防范:第一,购房者要确保定金是交付给房屋所有权人也就是出卖人;第二,查看出卖人的身份证明、房屋所有权情况,最好将房屋所有权证书提存;第三,大宗交易最好不要一次性付清;第四,及时做好网签。

  3.二手房买卖中承租人纠纷

  很多买卖合同签订完之后,往往由于承租人主张优先购买权,而导致原先的买卖合同无效,由此也造成了一系列的纠纷。购房人在购买房产时要对房屋的使用情况进行调查,如果有承租人存在,可以要求承租人出具放弃优先购买权的书面文件。

  4.房屋质量纠纷

  房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题,质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等。房屋出现质量纠纷,有这么几种解决办法:第一,可向建设行政主管部门投诉;第二,协商调解;第三,向仲裁机构提起仲裁;第四,借助法律手段,维护自己正当权益。

  5.中介费纠纷

  通过中介签订房屋买卖合同,由于种种原因,导致最终合同无法履行,想要回中介费,中介公司却不退回,索要中介费纠纷也是常见的房产纠纷之一。这种情况要具体问题具体分析,看一下导致合同无法最终履行的原因是否是中介方面的原因引起的。签订三方协议时,可以在协议中对中介费的退回情况进行具体的约定,合同适用意思自治原则,合同内容不违反法律强制性规定,对合同签订方均具有法律效力。

  6.房屋广告不实纠纷

  广告是购房者了解房屋的第一手资料,其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定,但是当购房者去收房的时候却往往看到的是另外一种情形,广告中应该有的假山没有,美好的绿化环境没有,公立学校变成私立的了。面对此种情况,购房者购房时,可以将广告中有的事物写到合同中去,并约定如果缺失要承担相应的违约责任。

  7.共有房产单独处分纠纷

  这种纠纷一般出现在处分夫妻共同财产的情况下,如果购房者没有相关经验,没有事先进行详细的调查,不看房产证,没有相应的警惕性,很可能面临着合同解除,无法购买房产的法律风险。因此,在购买房产之前,一定要查看房产证,询问财产是否有共有关系。

  8.小产权房买卖纠纷

  北京远郊区存在着大量的小产权房,这种房屋价格较低所以很多人购买,但是买卖这种产权性质的房屋存在着巨大的法律风险。首先,买卖小产权房的行为是法律的禁止性行为,一旦发生纠纷,卖房人如果想要回房产,买卖合同一般情况下会判定无效,而退还房产。因此,小产权房不要买卖交易。北京著名的画家村存在很多这样的案例。

  9.房屋配套设施不能及时使用纠纷

  很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题,人是入住了,可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用。按照法律规定,房屋配套设施(包括水电气等)通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是,如果未能达到要求,现行法律中并未明确如何承担违约责任,因此,配套设备不能及时使用,目前主要依据合同约定来追究违约责任。房屋买卖双方在签订合同时,对于配套设备可以在合同中单列一条款进行约定或者签订补充协议进行约定。

  10.房产买卖中户口迁出纠纷

  很多购房者买了房产之后想把户口落到所购买的房屋下,却发现原房主的户口还在里面,新房主要求将户口迁出,却迟迟得不到解决,这样的户口迁出纠纷时有发生。户口的条款在房屋买卖的格式合同中并没有单独的一条,因此,需要购房人补充进去或者签订补充协议进行约定,在合同中一定要约定户口迁出的相关问题,以及承担违约责任情况。合同中有约定才有处罚性和执行力。

  案例分析

  案例1

  刘某夫妇在大兴区购买期房一套,签订的商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积为98.56平米,但一年之后刘某夫妇收房的时候,开发商告诉他们房屋的实际建筑面积为106.56平米,比合同中约定的平米数多了足足8平米。开发商要求刘某再支付这多出的8平米的房款,面对此种情况,刘某应如何维权呢?

  【律师点评】

  交付房屋时房屋面积与合同约定不符,或超出或缩水、公摊面积不明确等面积纠纷是让许多买房人特别闹心的事情。

  要避免这种纠纷的发生,购房者在签订房屋买卖合同时要提高警惕,合同中不仅要约定建筑面积、公摊面积误差,还要约定套内建筑面积误差。房屋交付时,房屋面积误差的绝对值在约定范围内的,买卖双方根据实际面积据实结算房价款;交付房屋的面积误差比中有一项超出约定范围内的,则买房人可以要求退房,开发商需将购房款退回,约定了违约责任的,可要求承担违约责任。

  案例2

  小王在2008年全款购买了一套二居室,从2009年5月份入住至今一直没有见到房产证的影子,小王也无法自行办理房产证。去找开发商要求办理,开发商一直推脱迟迟不给办理。面对这种情况,小王最终通过法律途径维护了自己的权益。

  【律师点评】

  房产证迟迟无法办理引发纠纷的情况并不少见,业主要取得自己的房产证,前提条件是开发商的大产权证必须办下来,如果开发商的大产权证无法办理,也就无法进行产权分割,购房业主的小产权证自然是遥遥无期了。

  合同是双方当事人意思自治的体现,合同的内容不违反法律强制性规定,对双方具有法律约束力。对于房产证的办理细节,双方可以在购房合同中约定。如果在规定时间内因开发商的原因导致产权证无法办理,开发商应承担违约责任。

  案例3

  日前,小张看中一套二手房,该房子是上世纪80年代建成的,当时中介承诺能办下来贷款,后来在办理手续的过程中,中介告诉小张,相关部门说1980年之前的房子不能办理贷款,让小张在相关文件上改动一下房子的建成日期,改成1991年建成的,这样就能办理下来贷款。请问律师,这种改动是合法的吗?中介的这种方式是否合适?一旦出现问题谁来负责?

  【律师点评】

  房屋年限与银行贷款有直接关系,案例中的做法属于擅自改动房屋年限向银行提供虚假证明的行为,是不可取同样也是不合法的。一旦因为提供虚假证明导致房贷无法审批成功,当事人需要承担不利自己的法律后果。对于中介而言,如果中介在此事件中起主要作用,提供虚假证明是中介跟当事人一起做出的,则承担连带责任。