8月7日,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,在会上,住建部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求,一方面要求各城市加快制定住房发展规划,另一方面表示对楼市调控不力的城市坚决问责。

  就在前一天(8月6日),沈阳刚刚出台楼市调控新政,将限购范围从以前的个别区域扩大到全市范围。据国家统计局的数据,2018年6月沈阳新房房价环比上涨1.4%,同比上涨9.8%,二手房环比上涨1.4%,同比上涨5.7%。

  易居研究院研究员沈昕表示,预计调控政策还将进一步收紧,随着居民购房杠杆率的进一步回落,下半年全国房价涨幅将收窄。另据多位专家及业内人士透露,房产税可能加快推出,相关草案已在制订中,年内有望提审。

  楼市调控力度再加码

  从统计局公布的6月70城房价数据来看, 一线城市商品住宅销售价格总体稳定,三线城市上涨势头得到抑制,而31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%。15个热点城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有7个,比上月减少1个;上涨的8个,增加1个。

  房天下数据显示,2018年1-7月销售额超千亿的企业有10家,其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额超过3000亿元,同比增长率均值为27.4%;1000-3000亿的企业分别为保利、融创、绿地、中海、龙湖、新城和华润置地,同比增长率均值为47.9%。

  从数据上来看,上半年一线城市、二线城市成交都比较清淡,但部分三四线、四五线城市房价出现过快上涨的势头。不过进入7月,云南昆明、大理、河南等地纷纷出台房地产调控新举措,住房城乡建设部等七部门在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

  专家表示,7月份以来,很多的政策出台,显示地方政府对于房地产调控的决心没有松动,这是一个非常重要的信号。

  在7月31日召开中央政治局会议上,会议公报中专门针对房地产的内容有 :“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

  会议对房地产市场调控的表态在措辞上可谓非常严厉。专家表示,“在此前两会政府工作报告中曾指出:遏制热点城市房价过快上涨。与之相比,此次政治局会议上‘坚决遏制房价上涨’多了‘坚决’二字,语气加强,另外剔除‘过快’二字,可见在解决好房地产问题上,中央下了很大决心。”

  下半年全国房价涨幅料收窄

  从近期监管政策以及多位专家的分析看,下半年楼市调控政策或将进一步收紧。

  易居研究院研究员沈昕表示,预计调控政策还将进一步收紧,金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续,到2018年年底,全国居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。预计随着居民购房杠杆率的进一步回落,下半年全国房价涨幅将收窄。

  易居房地产研究院7日发布的《2018年2季度全国居民购房杠杆研究》报告显示,2018年2季度,个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%,双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看,2018年二季度,个人住房贷款余额新增9800亿元,同比下降2%。

  此外,易居房地产研究院7日发布的另一份《7月全国40城住宅成交报告》则显示,7月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比有所减少。1-7月份,40城累计成交面积约17411万平方米,累计同比增长2%,处于下行通道中。其中一线城市累计同比下降26%,二线城市累计同比持平;三四线城市累计同比增长19%。

  2017年以来,40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月,而全国成交仍保持正增长,这主要是本轮周期三四线城市较为火爆所导致的。考虑到棚改政策的变化以及贯穿全年的调控,参考40城年初累计成交面积同比增幅走势,预计全国新建商品住宅成交面积的年初累计同比增幅即将运行至负区间。

  房产税可能加快推出

  此前政治局会议指出“坚定做好去杠杆工作,把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机”,表明去杠杆方向不变,政策调控不会走“大水漫灌”老路。而又指出“财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用”。

  新时代证券首席经济学家潘向东表示,长期以来,地方财政缺口很大程度依靠土地财政来弥补,随着棚改货币化的边际收缩和房地产调控趋严,未来土地财政收入可能会逐渐放缓。与此同时,地方债受到限制,财政部也表示后期财政收支平衡存在压力,这种情况下,有必要建立房地产长效机制,例如,房地产税的推出,一方面,有利于消化债务;另一方面,弥补财政收支缺口,降低对地方政府对土地财政的依赖。

  太平洋证券总裁助理、研究院院长魏涛分析,房地产税的推进原则已相当明确。判断房产地税的落地的时点,需紧扣“立法先行,充分授权,分步推进”这“十二字”方针。现阶段,房地产税加速主要是立法进程加速,可能今年初步形成初稿,提交全国人大常委会审议后,由2019年的全国人大审议。

  方正证券高级宏观分析师卢亮亮则表示,房地产税目前正在细化和完善中,按照年内立法计划,房地产税法为预备审议项目,并未列入年内立法工作中。根据计划要求,此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作,但在今年还是之后年度安排审议还要看情况。