官方与民间数据存在差距,哪个更能准确反映当下土地市场真实情况?已经持续多时的土地市场火爆局面是否已经迎来了拐点?

  一边是诸多城市出现土地流拍情况,一边是土地收入依然大增,土地市场是降温了还是依然高烧?

  财政部12日发布“2018年8月财政收支情况”显示,今年前八个月全国国有土地使用权出让收入37009亿元,同比增长36.4%。

  今年前7个月国有土地使用权出让收入31548亿元,同比增长35.1%。这说明8月份单月全国土地使用权出让收入约为5461亿元,远高于前八个月的平均值(4626亿元),也高于7月份单月的4607亿元。

  同样是财政部数据,2017年全国国有土地使用权出让收入52059亿元,同比增长40.7%,创下历史新高。自2011年至2016年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。

  按照今年前八个月的走势看,2018年全年土地出让收入有望超过2017年,再攀高峰。

  与官方统计相比,民间研究机构近日发布的《中国300城市土地市场交易情报(2018年8月)》却显示,全国300城市出让金总额环比下滑逾一成,各线城市收金总额环比均降。

  2018年8月,全国300个城市共成交土地1900宗,环比减少19%,同比减少2%;成交土地面积7322万平方米,环比减少24%,同比增加1%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)673宗,环比减少11%,同比减少0.3%。

  出让金方面,2018年8月,全国300个城市土地出让金总额为3516亿元,环减少15%,同比增加4%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为3053亿元,环比减少8%,同比增加8%。

  该报告虽然未能覆盖全国所有城市,但300城市已有足够的代表性。纵观前几年数据,上述300城市土地出让金总额一般约占同期全国总量的70%。

  上述两个统计数据为什么出现了趋势上的不同?这与统计口径直接相关。

  当前房地产开发企业竞买土地,一般是分期付款,地方政府会允许企业在几个月内缴清全款即可。财政部门是按照全额资金进入财政专户的时间节点进行统计,而民间统计均是按照企业拿地时间统计,两者一般会有几个月的时间差。

  简单理解,财政部门汇总的8月土地出让收入,实际拿地行为一般发生在今年三、四月份或者更早。这也意味着,从财政部门的统计数据来观察土地市场的走势存在滞后性。

  官方与民间数据存在差距,哪个更能准确反映当下土地市场真实情况?已经持续多时的土地市场火爆局面是否已经迎来了拐点?目前尚难判断,仍有待观察后续数据。

  但最近几个月,随着楼市调控的深入,特别各地调控政策持续加码,一些热点城市土地市场逐渐出现了流标现象。

  据中原地产统计,二线城市连续两个月土地流标数量创新高,8月份单月流标土地数量高达71宗,超过7月的68宗。

  中原地产首席分析师张大伟认为,出现土地流标情况存在地块本身的因素。当下主流一二线城市都有针对土地限价限面积、限配套的要求,导致房地产企业拿地意愿不强烈。也有部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。

  而房地产开发企业的资金压力逐渐增大,客观上也要求他们更加理性拿地。

  “从2016年930调控开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

  他认为,虽然目前看土地流标依然不是主流,流标土地的数量和面积占比依然较低,但随着国内楼市的继续降温持续,预计2018年下半年市场降温下,土地流标可能继续增加。整体看2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。

  土地是建造房子的基础,其供应成交的多寡将直接影响后续房源的供应,对于当前房地产市场热点城市,为了缓解供需矛盾,中央部委仍在要求地方增加房地产用地尤其是住宅用地供应。

  今年8月份,住建部就房地产市场调控问题约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。住建部要求地方把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应。