行业被动缩表,房企融资几何才能避免资金短缺

2019-11-01 07:21:00|来源:中房网
摘要|

  2018至2019年,调控政策和融资政策持续收紧,使行业不得不被动缩表,企业现金流遭受压力。对此,是否资产周转率越快,企业越能避免现金流断裂风险?不同类型的房企呈现的现金流状况如何?带着这些问题我们对典型房企做现金流压力测试,借此了解不同类型房企的资金压力。

  一、融资短期难以放松,行业被动缩表

  当前,房地产行业的融资形势非常清晰,并且不断有政策、窗口指导等手段干预房地产行业融资。2019年5月,银保监会重点整治银行业在股权与公司治理、宏观政策执行、信贷管理、影子银行和交叉金融业务风险、重点风险处置五大领域。7月,银保监会再次对10家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司约谈,控制房地产信托规模;同时监管机构再发通知,仅允许自身及直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质的项目公司进行房地产信托业务报备;另外,发改委发布通知,发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。8月,银保监会再对32个城市96家房贷规模、风险大,与高杠杆、火热楼盘合作的银行机构进行专项检查;同时收紧房地产开发贷额度,原则上控制在3月底的水平。

  一系列措施下,2019年上半年融资规模处于前高后低情况,并且窗口期稍纵即逝。信托融资规模在一二季度略微上升,主要是由于企业开工意愿比较强,对资金的需求偏大所致,但长期来看,信托融资规模难以再保持大量增长。总的来说,政府控制房企融资保持稳的趋势,限制资金大量流入房地产行业,严厉的融资措施一定程度上导致房地产行业、企业被动缩表,现金流遭受压力。

  二、资产周转率越快,但现金流压力不会越小

  行业融资短时间内很难放开,企业资金缺口到底有多少?企业在减少外力的作用下能否依赖自有资金支撑规模发展?资产周转率越快,是否越能避免现金流断裂风险?带着这些问题我们对典型房企做现金流压力测试,借此了解不同类型房企的资金压力。

  1、房企现金流压力测试方法

  与前篇不同的是,本文我们将YH50房企2(包含A股、H股)作为样本,并按照2018年底的资产周转率将50家房企分为三类,验证是否资产周转率越快,企业现金流压力更小。第一类,资产周转率低于0.2,这类房企周转率偏慢,资金流动相对紧俏;第二类,资产周转率位于0.2至0.25之间,这类企业周转率适中,既不过快,又不过慢,平衡资金流入与资金流出;第三类,资产周转率高于0.25,这类企业周转率较快,资金利用效率高。

  具体的分析思路为:

  现金流情况很大程度上取决于企业的经营规划和融资规划,所以我们主要从经营性现金流和筹资性现金流着手。由于2019年已经过去三个季度,本文我们首先预估出2019年全年的经营状况,然后再根据预估的2019年数据预测2020年企业的现金流压力。

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